Склады ждут отложенного спроса
Изо всей коммерческой недвижимости наиболее стойко кризис встретили склады — снижение арендных ставок на январь составило не более 10% по отношению к середине 2008 года, а пустующими оказались всего от 2,5 до 5% помещений. По оценкам экспертов, наилучшим образом себя чувствуют логистические комплексы Москвы, а самое критическое положение складывается в Санкт-Петербурге.
В российских регионах, которые переживали бум складского строительства буквально накануне кризиса, наступили времена ожидания — заморожены многие проекты в городах-милионниках. Но, по прогнозам аналитиков рынка, это ожидание не продлится слишком долго, провинция нуждается в качественных складских помещениях, что обусловлено приходом в регионы крупных западных компаний.
В Москве ситуация очень сильно отличается от положения дел в регионах: «Москва — это вообще логистический центр России, — считает Егор Дорофеев руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. — Самая сложная ситуация в Санкт-Петербурге. Там рынок был перегрет изначально, образовался переизбыток площадей. Это была неправильная оценка рынка со стороны девелоперов, инвесторов и консультантов по недвижимости. В итоге, сейчас в Северной столице имеется до полумиллиона квадратных метров складских площадей — уже построенных или в высокой степени готовности. И есть очень большой риск, что эти 400-500 тысяч квадратов останутся свободным, по крайней мере в течение ближайших 6–12 месяцев. Поэтому в регионе заморожены новые проекты и даже проекты в высокой степени готовности. То есть объекты, сдача которых намечалась на февраль 2009 года, откладываются на 2010 год, потому что инвесторы и девелоперы опасаются, что на эти площади просто не найдется арендаторов».
В других регионах наблюдается примерно такая же ситуация. До кризиса в городах-милионниках был высокий спрос на качественные складские помещения. И поскольку современных складских объектов в большинстве регионов не было вообще, инвесторы охотно вкладывались в строительство. Речь идет о Ростове-на-Дону, Краснодаре, Екатеринбурге, Самаре, Новосибирске, Казани и Нижнем Новгороде. Некоторые проекты временно заморожены, но, по словам Егора Дорофеева, инвестфонды и девелоперы не сбрасывают склады в крупных городах со счетов, а в таких городах как Новосибирск или Нижний Новгород темпы строительства и вывода на рынок новых складских объектов не снижаются.
Руководитель аналитики рынков офисной и складской недвижимости Jones Lang LaSalle Ольга Рыбакова также полагает, что кризис сильнее сказался на рынке региональной складской недвижимости. В регионах, действительно, замораживаются объекты, а те проекты, которые планировалось реализовать в городах-милионниках, сейчас под большим вопросом. До кризиса инвесторы готовы были строить склады и на Юге, и в Сибири, потому что там планировалось развитие крупных транспортных хабов. Однако сейчас все заняли выжидательную позицию и очень аккуратно смотрят на те проекты, в которые раньше готовы были входить.
В начале 2008 года девелоперы планировали строительство большого количества логистических комплексов как в Московском регионе, так и в городах-милионниках. Эти планы были реализованы лишь наполовину, но, по мнению Ольги Рыбаковой, виной этому не кризис, а внутренние проблемы девелоперов. Ведь еще осенью многие из них заявили о корректировке своих планов. Нехватка складов остается, но она будет восполнена уже к середине 2009 года, когда состоится ввод строящихся сегодня площадей. Приостановлены лишь «бумажные проекты», связано это с отказом инвесторов вкладывать деньги в строительство.
Ольга Рыбакова утверждает, что кризис затронул складскую недвижимость в меньшей степени, чем офисную: «По итогам IV квартала 2008 года доля пустующих складов составляла всего 2,5%. Новых складов в конце года практически не появилось. Но в начале 2009 годы мы прогнозируем увеличение числа пустующих складских квадратных метров».
Консалтинговые компании при оценке доли пустующих складов учитывают только готовые к эксплуатации помещения. По подсчетам аналитика компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в Московском регионе сегодня пустуют не более 5% складов. «Полгода назад пустовало 2%, но это была так называемая «техническая пустота», то есть кто-то съехал, а другой арендатор заехать не успел. Конечно, сейчас есть арендаторы, у которых истек арендный договор и они его не продлили, и уходят именно они в поисках меньшей либо более дешевой площади. А расторгнуть арендный договор со складом класса А очень проблематично для арендатора, что связано с большими штрафами. Помимо этого, склад — это большой товарный запас, который тоже нужно куда-то переместить», — говорит Егор Дорофеев.
Снизились и ставки аренды складских помещений, но показатель не критичен. По подсчетам Jones Lang LaSalle, в Москве ставки упали на 10-15%. Если раньше складские помещения арендовали в среднем по 160 долларов за квадратный метр в год (максимальная базовая арендная ставка), то сегодня эта ставка составляет около 140–145 долларов.
«Рост ставок на аренду складских помещений в России не прекращался с 2006 года. Стоимость аренды складских площадей класса А возрастала ежегодно на 10% и осенью 2008 года в Москве составляла 145–150 долларов за квадратный метр в год без учета операционных расходов и коммунальных платежей», — говорит Егор Дорофеев. В конце года, по оценке Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, ставки стабилизировались на уровне в 130–140 долларов в год. Произошла небольшая коррекция по сравнению с уровнем первой половины 2008 года. «Мы прогнозируем, что дальнейшего снижения ставок не будет, потому что спрос на склады высокий, а предложение качественных площадей все-таки ограничено. Тем не менее, принимая во внимание общий экономический спад, девелоперы будут вынуждены уступать арендаторам, но речь будет идти не о снижении ставок, а о смягчении ряда условий по арендным договорам, например, об изменении структуры платежей. То есть могут предложить платить помесячно, а не сразу за квартал, либо изменять размер и структуру финансовых гарантий, предоставляемых арендатором. Некоторые девелоперы уже сейчас предлагают новые помещения с отремонтированными офисами. То есть если раньше в логистическом комплексе предполагались офисные помещения, то они сдавались без отделки, в состоянии shell&core. Сейчас арендодатели всеми силами стараются облегчить жизнь арендатора», — заключает эксперт.
Егор Дорофеев считает, что рынок складской недвижимости в России не насыщен, и на качественные складские помещения существует спрос, пусть и отложенный: «Складской рынок самый молодой из всех рынков коммерческой недвижимости, и он еще будет переживать бурный рост. В качественных складах сейчас нуждаются, несмотря на общий спад экономики. Другими словами, спрос есть, но это спрос отложенный, который будет реализован, скажем, через полгода. Он не сократился, он просто сейчас скрылся, выжидает».
В целом кризис принес немало положительного рынку складской недвижимости. В первую очередь, он заставил участников принимать более взвешенные решения и дал возможность некрупным компаниям занять свои ниши в складских комплексах. «Стали осторожными не только девелоперы и фонды инвестиций, — говорит Ольга Рыбакова. — Арендаторы тоже стали аккуратнее, и более четко оценивают свою потребность в площадях. Никто больше не арендует помещения «на вырост», в надежде на расширение бизнеса или на то, что излишки площади можно будет сдать в аренду и на этом заработать. Рынок субаренды начал формироваться еще до кризиса, в середине 2008 года уже можно было говорить о его становлении. Однако сейчас изменился подход к этому явлению. Субаренды складов стало однозначно больше, но сегодня заработать на этом практически нереально, арендаторы сдают излишки площадей, чтобы хоть как-то вернуть свои деньги».
«На рынке субаренды сейчас революция! — восклицает Егор Дорофеев. — Компании, которые арендовали склады с запасом, с видами на будущее, столкнулись с сокращением объемов и часть арендованных площадей не используют. Стараясь минимизировать потери, они делают выгодные предложения субарендаторам. С середины 2008 годы мы наблюдаем большое количество предложений по субаренде. Сейчас в любом логистическом парке можно найти такие предложения. И если раньше требования были жесткими, то есть были ограничения по минимальной арендуемой площади, минимальному сроку субаренды, то сейчас можно найти практически любую площадь, любой срок и т. д. Отдельно стоит отметить появление на рынке компаний, специализирующихся на сдаче качественных складских помещений в субаренду. В целом же развитие рынка субаренды является позитивным фактором, так как через субаренду в складские площади класса А получают доступ мелкие и средние компании, которым по тем или иным причинам не доступна прямая аренда такого склада», — уверен эксперт.
BFM.ru ; 26.01.09